This post is also available in: English 简体中文 (Chinese (Simplified))

Percukaian dan Perancangan GST bagi Pelaburan Hartanah di Malaysia

Perancangan Cukai bagi Pelaburan Hartanah amat mustahak di Malaysia. Juga, pembangunan jajaran LRT/MRT meningkatkan perhubungan di Lembah Klang Raya termasuklah Seremban, Rawang dan Klang lantas memberi merangsang pasaran hartanah kediaman dan komersil. Malaysia secara amnya memiliki taburan penduduk yang masih muda di mana 80% rakyatnya adalah berusia di bawah 50 tahun, dan ini bermakna permintaan bagi kediaman akan meningkat berikutan ramai golongan muda yang menyertai pasaran kerjaya dan mencari tempat tinggal.

Nota: GST telah dimansuhkan berkuatkuasa mulai 1 September 2018.

 

Perlukah saya mendaftar GST bagi jualan hartanah?

Penjualan hartanah kediaman merupakan pembekalan yang dikecualikan. Sekiranya anda tidak dikehendaki mendaftar GST, dan anda menjual hartanah kediaman, anda tidak perlu mendaftar sekalipun harganya melangkaui RM500,000.

Jualan hartanah bukan kediaman (hartanah komersil) merupakan pembekalan bercukai. Sekiranya anda tidak mendaftar GST, anda mungkin perlu mendaftar GST hasil dari jualan, jika anda dianggap menjalankan perniagaan. GST terhasil dari jualan sekiranya anda dianggap menjalankan perniagaan.

Bagaimanakah anda mampu dianggap menjalankan perniagaan? Sila lihat Ketetapan Ketua Pengarah berikut sebagai panduan.

Jabatan Kastam Diraja Malaysia telah mengemaskini Ketetapan KP 4/2014 Perkara 6 di mana pindaan berkuatkuasa dari 28 Oktober 2015. Ketetapan ini menjelaskan bahawa GST dikenakan ke atas pembekalan hartanah komersil individu iaitu samada individu tersebut perlu mengenakan GST apabila melakukan pembekalan hartanah komersilnya.

Menurut ketetapan Ketua Pengarah 4/2014 (pindaan 28 Okober 2015),

(1) GST perlu dikenakan oleh orang kena cukai dalam perjalanan perniagaan melibatkan sebarang pembekalan barang atau perkhidmatan yang dibuat di Malaysia (Seksyen 9 Akta GST).

(2) Orang kena cukai bermaksud mana-mana individu yang atau yang bertanggungjawab mendaftar di bawah Seksyen 2 Akta Cukai Barang & Perkhidmatan. Individu tersebut bertanggungjawab mendaftar jika jumlah pembekalan bercukainya bagi bulan semasa dan 11 bulan seterusnya melebihi RM500,000.

(3) Mana-mana individu yang tidak mendaftar GST dianggap menjalankan perniagaan jika dia pada sebarang masa memiliki – (bermula dari 28/10/2015)

• Lebih dari 2 hartanah komersil;
• Lebih dari satu ekar tanah komersil; ATAU
• Hartanah komersil atau tanah komersil bernilai melebihi RM2 juta bagi harga pasaran;

(4) Mana-mana individu yang diterangkan dalam perenggan (3) bertanggungjawab mendaftar sebagai orang berdaftar GST sekiranya – (mulai 28/10/2015)

• Dia berniat membuat pembekalan sebarang hartanah komersilnya atau tanah komersilnya; DAN
• Jumlah keseluruhan pembekalan tadi melebihi paras ambang ditetapkan (RM 500,000) dalam tempoh 12 bulan.

(5) ‘pada sebarang masa’ yang diterangkan dalam perenggan (3) bermaksud pada sebarang titik masa dalam hidupnya bermula tarikh berkuatkuasa. (mulai 28/10/2015)

(6) Mana-mana individu dianggap menjalankan perniagaan dan membuat pembekalan bagi perkhidmatan bercukai jika: (mulai 28/10/2015)

• Dia membekal sebarang pajakan, sewaan, pemudahan, lesen menduduki atau menyewa ; DAN
• Pulangan tahunannya bagi pembekalan tadi melebihi paras ambang ditetapkan dalam tempoh 12 bulan.

 

Ringkasnya, jika anda pada sebarang masa memiliki lebih dari 2 hartanah komersil; lebih dari satu ekar tanah komersil; ATAU hartanah komersil atau tanah komersil bernilai lebih dari RM2 juta pada harga pasaran, dan jumlah pembekalan bercukai untuk bulan semasa dan 11 bulan seterusnya dijangka melebihi RM500,000, maka anda bertanggungjawab mendaftar GST dan mengenakan GST ke atas jualan hartanah atau sewaan hartanah.

 

Bagi gambaran senario, anda boleh merujuk jadual di bawah

For

Untuk maklumat lanjut, sila rujuk Hartanah Komersil Melebihi RM2 Juta perlu Mendaftar GST di Malaysia.

 

GST ke atas Hartanah Komersil

Hartanah komersil tertakluk kepada GST di Malaysia.

Anda boleh memulakan Syarikat Malaysia bagi membeli hartanah komersil dan menuntut pulangan balik GST dari Jabatan Kastam. Sejurus syarikat mendaftar GST, pendapatan sewaan bulanan dan hasil jualan hartanah turut tertakluk kepada GST.

Bagi mendapatkan pulangan balik GST, anda perlu mendaftarkan GST sebagai syarikat sukarela atau wajib, sebelum hartanah komersil dapat dijual.

Syarikat boleh memohon pendaftaran sukarela walaupun nilai pembekalan bercukai tidak melebihi paras ambang ditetapkan iaitu RM500,000.

Bagi pendaftaran sukarela, syarikat perlu kekal berdaftar tidak kurang dari 2 tahun.

Secara umumnya, pendaftaran GST akan diluluskan jika salah satu dari kriteria berikut dipenuhi:

1) Pendapatan sewaan bercukai pertama akan dibuat dalam tempoh 2 tahun seterusnya, atau

2) Hartanah akan dipasarkan secara aktif dan akan tersedia bagi jualan sejurus pembeli ditemui (pembelian hartanah dengan hasrat perdagangan), atau

3) Syarikat menjana pendapatan bercukai lain (seperti pendapatan perkhidmatan atau perdagangan)

Sila ambil perhatian bahawa GST ke atas hartanah komersil selalunya dituntut kembali dan dibayar balik apabila pendapatan bercukai pertama bagi hartanah adalah terjamin — apabila perjanjian sewaan atau perjanjian jualan dan pembelian ditandatangani.

Kami mengesyorkan agar anda tidak mendaftar GST dengan opsyen 2 kerana keuntungan anda bagi jualan pelaburan hartanah kemungkinan akan tertakluk kepada cukai pendapatan apabila anda menjualnya.

Secara amnya, adalah wajib bagi perniagaan tampil bagi mendaftar GST apabila pulangan mereka mencecah RM500,000 setahun. Perniagaan yang tidak mencecah RM500,000 dari segi pulangan boleh mendaftar GST secara sukarela.

Langkah-langkah pendaftaran GST adalah seperti berikut:

1) Tubuhkan syarikat dan buka akaun bank
2) Laksanakan perniagaan dan hantar dokumen kepada Kastam bagi pendaftaran GST
3) Ambil Opsyen membeli di bawah nama Syarikat
4) Tuntut balik GST dari Kastam

Adalah dinasihatkan agar semua pembayaran bagi pembelian hartanah dibuat menggunakan akaun bank Syarikat

 

Bolehkah Saya membeli Hartanah dan Mendaftar GST kemudiannya dan menuntut bayaran balik GST?

*PINDAAN BAHARU berkuatkuasa 25 Januari 2017* Jabatan Kastam memberi panduan dalam “Panduan Umum GST” yang mana, dalam kes barangan termasuk barangan modal (seperti hartanah), orang berdaftar dibenarkan menuntut cukai input ke atas barang dimilikinya pada masa pendaftaran berdasarkan amaun diluluskan oleh Ketua Pengarah. Orang berdaftar perlu mendapatkan kelulusan dari Ketua Pengarah sebelum tuntutan cukai input dibuat di bawah Peraturan 46, Peraturan GST 2014. Ringkasnya, anda boleh mendapatkan kelulusan Ketua Pengarah sebelum menghantar tuntutan pra-pendaftaran GST. Oleh itu, adalah dinasihatkan agar anda mendaftar Syarikat bagi GST sebelum anda membeli hartanah dibawah nama Syarikat.

*LAMA dan tidak lagi terpakai* Jabatan Kastam memberi panduan dalam “Panduan Kredit Cukai Input” bahawa cukai input sebarang aset dimiliki boleh dituntut kembali pada nilai buku dalam tempoh 6 tahun dari tarikh pendaftaran tanpa mengira masa di mana aset diperoleh. Dalam kes tanah dan binaan, tuntutan cukai input adalah pada nilai pasaran terbuka bagi nilai aset dan nilai buku yang mana lebih rendah.

 

Pendapatan Sewaan Bercukai

Secara amnya, pendapatan sewaan dianggap pendapatan bukan perniagaan dan dikenakan cukai pendapatan di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967. Namun demikian, di mana perkhidmatan penyelenggaraan dan perkhidmatan sokongan diberi secara komprehensif, pendapatan dari sewaan hartanah boleh dianggap sumber perniagaan dan dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(a) Akta Cukai Pendapatan 1967.

Diterangkan di dalam Perintah Am No 4/2011 Pendapatan dari Sewaan Hartanah, perkhidmatan penyelenggaraan atau perkhidmatan sokongan yang diberikan bermaksud perkhidmatan yang termasuk:

(a) melakukan secara amnya semua perkara yang perlu (contohnya, perkhidmatan pembersihan atau pembaikan) untuk penyelenggaraan dan pengurusan hartanah seperti unsur-unsur struktur bangunan, tangga, kebakaran, pintu masuk dan keluar, lobi, koridor, lif / eskalator, sebatian, longkang , tangki air, pembentung, paip, wayar, kabel atau lekapan dan kelengkapan lain; dan

(b) melakukan secara amnya semua perkara yang perlu untuk penyelenggaraan dan pengurusan bahagian-bahagian luaran hartanah seperti padang permainan, kawasan rekreasi, jalan masuk, tempat letak kereta, ruang terbuka, kawasan landskap, dinding dan pagar, pencahayaan luar atau lekapan dan kelengkapan luaran yang lain.

Seseorang tidak akan dilihat sebagai menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan yang komprehensif jika orang itu hanya menyediakan kemudahan keselamatan atau kemudahan lain. Perkhidmatan disediakan secara aktif jika perkhidmatan disediakan oleh orang yang memiliki atau menyewakan hartanah atau di mana orang itu menggaji pihak ketiga untuk menyediakan perkhidmatan tersebut.

Jika penyewaan hartanah dianggap sebagai sumber bukan perniagaan, lebihan perbelanjaan ke atas pendapatan, yang dalam hal perniagaan tersedia untuk dibawa ke hadapan sebagai kerugian, tidak diabaikan. Begitu juga, tidak ada elaun modal yang diberikan. Bagaimanapun, kos penggantian perkakas seperti perabot dan penghawa dingin masih boleh dituntut sebagai potongan jika penyewaan hartanah yang lengkap dianggap sebagai sumber bukan perniagaan.

Perbelanjaan yang dilakukan secara langsung berhubung dengan penyewaan harta boleh ditolak, cth. penilaian dan sewa cukai, faedah, premium insurans kebakaran, perbelanjaan sewa kutipan, perbelanjaan pembaharuan sewa dan pembaikan. Perbelanjaan permulaan tidak akan ditolak kerana ia ditimbulkan untuk menghasilkan sumber pendapatan sewa dan tidak ditanggung dalam pengeluaran pendapatan sewa. Perbelanjaan tersebut termasuk kos untuk mendapatkan penyewa pertama (kos pengiklanan, kos guaman untuk menyediakan perjanjian sewa, duti setem dan ejen/komisen ejen hartanah).

Berkuatkuasa YA 2016, cukai pendapatan untuk pembayar cukai individu pemastautin dikira berdasarkan kadar skala antara 0% hingga 28% dengan kadar maksimum 28% atas pendapatan bercukai melebihi RM1,000,000. Bagi individu bukan pemastautin, kadar cukai pendapatan adalah 28%. Sementara itu, kadar cukai bagi syarikat adalah 24%. Bagi syarikat pemastautin dengan modal berbayar sebanyak RM2.5 juta dan ke bawah pada permulaan tempoh asas, kadar cukai untuk pendapatan pertama sebanyak RM500,000 adalah 19% (dikurangkan kepada 18% dalam YA 2017). Adalah sesuai untuk melabur dalam hartanah pelaburan di bawah syarikat kerana kadar cukai pendapatan lebih rendah jika dibandingkan dengan individu.

 

Syarikat induk pelaburan

Sebuah syarikat yang kegiatannya terdiri terutamanya dalam pemegangan harta pelaburan dan memperoleh pendapatan sewa mungkin termasuk dalam definisi syarikat pemegangan pelaburan menurut Seksyen 60F Akta Cukai Pendapatan, 1967.

Sebuah syarikat induk pelaburan adalah salah satu yang telah diperbadan dengan tujuan memegang pelaburan dan memperoleh pendapatan dari pemegangan pelaburan tersebut. Syarikat pegangan pelaburan tidak dibenarkan memperoleh pendapatan daripada pegangan pelaburan sebagai pendapatan perniagaan. Oleh itu, perbelanjaan potongan biasanya terhad kepada faedah yang dikenakan ke atas pinjaman yang diperoleh untuk membiayai pelaburan penghasilan berpendapatan dan perbelanjaan langsung yang lain. Sekiranya perbelanjaan melebihi pendapatan, perbezaannya adalah kerugian kekal. Sekiranya tidak ada sumber perniagaan, syarikat itu tidak akan dapat menunaikan elaun modal ke atas perbelanjaan modal yang layak (aset tetap).

Implikasi dianggap sebagai syarikat pegangan pelaburan di bawah Akta Cukai Pendapatan, 1967, adalah sebahagian daripada perbelanjaan yang dibenarkan (yang biasanya tidak dibenarkan untuk tujuan cukai). Perbelanjaan tersebut termasuklah:-

i. Yuran pengarah;
ii. Upah, gaji dan elaun;
iii. Yuran pengurusan;
iv. yuran kesetiausahaan, audit dan perakaunan, caj telefon, kos percetakan dan alat tulis dan pos; dan
v. sewaan dan perbelanjaan lain yang bersampingan dengan penyelenggaraan pejabat.

Satu lagi kelebihan syarikat induk pelaburan ialah ia memberikan tanggapan bahawa pelaburannya akan jangka panjang. Oleh itu, keuntungan dari merealisasikan pelaburan tersebut adalah keuntungan modal dan tidak tertakluk kepada cukai pendapatan.Pun begitu, anggapan ini tidak digubal atau tidak sah untuk tempoh yang tidak ditentukan. Sekiranya kekerapan pelupusan pelaburan terlalu tinggi atau tempoh pegangan pelaburan adalah pendek, pihak berkuasa cukai boleh menganggap syarikat itu sebagai syarikat pelaburan dan keuntungan akan dinilai sebagai pendapatan perniagaan. Sila rujuk perenggan di bawah untuk maklumat lanjut mengenai pelupusan hartanah.

 

Jualan Hartanah

Secara umumnya, keuntungan yang diperoleh daripada pelupusan hartanah yang bersifat modal (di mana harta merupakan aset tetap/pelaburan) adalah tertakluk kepada RPGT manakala pelupusan harta yang hasilnya adalah tertakluk kepada cukai pendapatan. RPGT dan cukai pendapatan adalah saling eksklusif dan dengan itu, bergantung kepada jenis urusniaga, hanya RPGT atau cukai pendapatan dikenakan, bukan keduanya.

Dalam menentukan sama ada RPGT atau cukai pendapatan dikenakan, LHDN biasanya akan mengambil kira lencana perdagangan berikut dalam penilaian mereka:-

– Kekerapan transaksi (membeli dan menjual hartanah)
> Lebih banyak urusniaga yang sama, semakin tinggi kemungkinan melakukan perdagangan.
– Sebab-sebab untuk memperoleh dan menjual harta (kami akan mengesyorkan untuk mendokumenkan melalui resolusi lembaga untuk mengelakkan pertikaian di masa depan)
> Untuk tujuan perdagangan bagi menjana keuntungan (keuntungan hasil)

> Untuk tujuan pelaburan jangka panjang dan menerima pendapatan sewa (keuntungan modal)

– Punca Kewangan untuk memegang harta tersebut bagi jangka masa panjang (anda harus mempunyai keupayaan untuk menyalurkan pinjaman anda untuk tujuan pelaburan)

– Tempoh pegangan (lebih daripada lima tahun adalah dinasihatkan)

– Perkara subjek dan keadaan untuk jualan
> Menjual untuk menjana keuntungan (keuntungan hasil)

> Penjualan disebabkan oleh kecemasan secara tiba-tiba atau diluar dijangka untuk dana (keuntungan modal)
– Motif keuntungan (keuntungan hasil)

– Kerja tambahan yang dilakukan terhadap aset tersebut

 

Cukai Keuntungan Hartanah (RPGT)

RPGT dikenakan ke atas keuntungan yang timbul daripada pelupusan hartanah, yang ditakrifkan sebagai mana-mana tanah yang terletak di Malaysia dan apa-apa kepentingan, opsyen atau hak lain di dalam atau ke atas tanah tersebut. RPGT juga dikenakan atas pelupusan saham dalam syarikat hartanah (RPC). RPC adalah sebuah syarikat terkawal yang memegang hak milik saham dalam RPC yang mana nilai yang ditakrifkan tidak kurang daripada 75% daripada jumlah aset ketara syarikat.

Berikut adalah kadar RPGT bagi 3 kategori:

	Syarikat	Individu (warganegara dan pemastautin tetap)	Individu(bukan warganegara)
Dalam 3 tahun dari tarikh pembelian	30%	30%	30%
Dalam tahun keempat	20%	20%	30%
Dalam tahun kelima	15%	15%	30%
Dalam tahun keenam dan seterusnya	10%	5%	10%

 

RINGKASAN

Ringkasnya, kebanyakan orang akan memulakan Syarikat di Malaysia bagi membeli hartanah komersil jika mereka merancang pemegangan buat tempoh jangka panjang bagi pelaburan hartanah dan meraih pendapatan sewaan, kerana penjimatan cukai adalah berganda apabila perbelanjaan dibenarkan dan kadar cukai maksima juga rendah bagi cukai korporat berbanding cukai persendirian. Kerana syarikat merupakan entiti berasingan, adalah mudah mendaftar GST bagi syarikat dan melaporkan GST dengan lebih jelas. Sekiranya sesuatu berlaku kepada syarikat dan hartanah, ia tidak menjejaskan dan mendatangkan risiko kepada aset peribadi anda. Pada masa sama, jika anda membeli dengan nama sendiri, anda perlu membuat pendaftaran GST dan menjadi orang boleh dicukai. Maka anda mungkin perlu mengenakan GST walaupun bagi hartanah lama yang anda beli lama dahulu dan tiada GST dikenakan yang akan menyebabkan hartanah lebih mahal dan sukar dipasarkan atau dijual.

Oleh yang demikian, dengan memulakan syarikat, anda boleh menguruskan GST bagi setiap hartanah komersil secara berasingan dan anda mungkin tidak perlu mengenakan GST bagi segala hartanah komersil dan anda boleh merancang GST dengan lebih baik dan melakukan perancangan cukai bagi penjimatan yang berlandaskan undang-undang.

Akhir kata, sekiranya anda masih memiliki sebarang pertanyaan, jangan khuatir kerana 3E Accounting mempunyai kepakaran terbaik di dalam industri pasaran yang mampu merungkai segala permasalahan anda dengan mudah. Hubungi Kami hari ini bagi mendapatkan perkhidmatan kami.