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马来西亚房地产投资的税务与消费税规划

在马来西亚，投资房地产时做好税务规划很是重要。 此外，近年捷运建设，进一步连贯了大巴生谷各区包括芙蓉、万挠和巴生，这对于住宅和商业房地产市场来说是个好消息。 马来西亚人口年轻，其中80%的马来西亚人年龄低于50岁，这意味着，随着越来越多的年轻人进入劳动力市场并希望安顿下来，对房屋的需求只会有增无减。

注：消费税已于2018年9月1日起废除。

 

我出售房地产是否要注册消费税？

出售住宅物业是免税供应。如果您本身无需注册消费税，而您要出售住宅物业，即使价格超过RM500,000，您也无需注册。

出售非住宅物业（商业物业）则是应税供应。如果您原本没有注册消费税，若出售商业物业被视为商业行为，您可能必须在销售商业物业时注册消费税。如何确定您是否进行商业交易？请参阅当局以下指示。

马来西亚海关已更新DG决定第4/2014号第6项，修正案自2015年10月28日起生效，厘清了某个人供应商业物业的处理方式，即个人在提供商业物业时，是否必须缴付消费税。

根据DG第4/2014号决定（2015年10月28日修订），

（1）在马来西亚制造的任何应税的商品和服务的营业过程中，纳税人应征消费税（消费税法令第9条文）。

（2）纳税人是指根据消费税法令第9条文GSTA第2条文注册或可能要注册的任何人。如果当月和未来11个月的应税供应总额超过RM500,000，则该人需要登记消费税。

（3）任何没注册消费税的人，如果他在任何时候有以下房地产，则被视为商业经营 – （28/10/2015起生效）

• 超过2个商业房地产；
• 超过一英亩的商业用地；或
• 市价超过200万令吉的商业房地产或商业用地；

（4）如有以下情况，第（3）项所述的任何个人均可注册消费税─（ 28/10/2015 起生效）

• 他有意供应他的任何商业房地产或商业用地；以及
• 此类供应的总价值在12个月内超过规定的门槛（即500,000令吉）。

（5）第（3）项所述的“在任何时间”，指在其一生中的任何时间点。 （28/10/2015 起生效）

（6）在下列情况下，任何个人被视为经营生意并提供应税服务：（ 28/10/2015起生效）

• 他供应出租、租赁、地役权、占用或租赁准证；以及
• 他的年度营业额在12个月内超过了规定的门槛。

 

总之，如果您在任何时候拥有超过2个商业物业、超过一英亩的商业用地，或市价超过200万令吉的商业地产或商业用地，当月和未来11个月的应税供应总额预计将超过500,000令吉，那么您销售或租出房地产则有义务注册消费税并征消费税。

 

有关方案的说明，您可以参见下表

欲了解更多详情，请参阅超过在马来西亚有2百万令吉的商业物业必须注册消费税。

 

商业房地产消费税

马来西亚的商业房地产应征消费税。

您可以设立马来西亚公司，以购买商业地产，并向海关申请回退消费税。一旦该公司注册了消费税，该物业的每月租金收入及销售收益亦须缴纳消费税。

为了申请退税，您需要在商业房地产被出售之前为公司注册消费税（自愿或强制性）。

即使其应税供应品的价值未超过规定的500,000令吉，公司也可以自愿登记。

对于自愿注册，公司必须保持注册不少于2年。

一般而言，如果符合以下条件之一，消费税注册将被批准：

1) 第一笔应纳税租金收入将在未来2年内收到，或者

2) 该物业将被积极营销，并且一旦找到买方（购买有意交易的产业）就可以出售，或者

3) 公司正在产生其他类型的应纳税所得（如服务收入或交易收入）

请注意，当物业的第一个应税收入确定时 – 当签订租赁协议或销售和购买协议时，商业地产的消费税通常可以申领并退还。

我们强烈建议不要因选项2而注册消费税，因为您出售投资物业的收益，很可能须缴纳所得税。

一般来说，当企业的营业额每年超过50万令吉时，企业必须提前注册消费税。营业额不超过RM500,000的企业可以选择自愿注册。

消费税步骤如下：

1) 设立公司和开立银行账户
2) 开始运营，并将文件提交给海关以进行消费税注册
3) 行使选择权以公司名购买房产
4) 向海关申索消费税

建议所有与购买房产相关的付款都通过公司银行户头支付。

 

我可以在购买房产并注册消费税后申请退还我的消费税吗？

*2017年1月25日新修订*海关在“消费税一般指南”中给出了指导原则，对于包括资本货物（如财产）在内的货物，可以允许注册人对其持有的货物征收进项税。 根据总监批准的数额进行登记的时间。注册人必须获得总监的批准才能根据2014年消费税法令第46条提出进项税申请。总之，您必须先获得总监批准，才能提交预注册消费税的申请。 因此，建议您在购买公司的资产之前注册消费税。

**旧的，不再适用*海关在“进项税抵免指南”中给出了指导原则，对于手头持有的任何资产的进项税可以在登记之日起6年内以账面价值申请，无论资产何时收购。在土地和建筑物的情况下，进项税索赔是资产的公开市场价值或账面价值的较低者。

 

应税租金收入

一般而言，租金收入被视为非营业收入，并根据1967年“所得税法”第4（d）条文征收所得税。但是，如果全面提供维护服务和支援服务，则实从出租获得的收入可被视为商业来源，并根据1967年所得税法令第4（a）条文征税。

正如公开裁定第4/2011号“房地产租赁收入”所述，全面提供的维修服务或支援服务包括以下项目：

(a) 一般所有必要的事务以维修和管理不动产（例如清洁服务或维修），例如建筑物的结构元件、楼梯、消防通道、入口和出口、大堂、走廊、升降机/自动扶梯、排水沟、水箱、下水道、管道、电线、电缆或其他固定装置和配件；以及

(b) 一般所有维护及管理不动产外部硬件所需的事务，例如运动场、休闲区、车道、停车场、露天场所、景观区、墙壁及围栏，外部照明或其他外部装置 和配件。

 

如果该人仅提供保安或其他设施，则不会将该人视为提供全面的维护服务。如果服务由拥有或出租房地产的人提供，或者该人雇用第三方提供服务，则属于有提供服务。

如果将不动产的出租视为非商业来源，则任何超出收入的支出（如果企业可以作为亏损结转）都将被忽略。 同样，也没有给予资本补贴。 然而，如果将带家具的不动产出租作为非商业来源，则仍可以申请扣除更换家具和空调等家具的费用。

与出租财产有关的直接费用可以扣除，例如： 门牌税和地税、利息、火险费、收租金的费用、续租费用和维修费用。初始费用不可扣除，因为它们是为创造租金收入来源而产生的，而非产生租金收入。 这些费用包括招揽第一个租户的费用（广告费用、准备租赁协议的法律费用、印花税和房地产经纪人费用/佣金）。

从2016年课税年起，居民个人纳税人的所得税根据0%至28%的比例税率计算。应课税收入超过RM1,000,000，最高税率为28%。 对于非居民个人，所得税税率为28％。同时，公司的税率为24%。对于缴足资本在250万令吉及以下的居民公司，首RM500,000应课税收入的税率为19%（2017年课税年减少至18%）。 以公司之名投资物业可能是可行的，因为与个人相比，所得税税率较低。

 

投资控股公司

根据1967年所得税法令第60F条文，主要活动包括持有投资房地产并获得租金收入的公司可被定义为投资控股公司。

投资控股公司是指以持有投资为目的，并从持有此类投资中获得收益的公司。投资控股公司不得将其持有的投资收入作为营业收入。因此，可扣除费用通常仅限于为产生收入的投资和其他直接费用而获得的贷款所产生的利息。如果费用超过收入，差额就是永久亏损。 在没有业务来源的情况下，公司将无法为其合格资本支出（固定资产）申请资本补贴。

根据1967年所得税法令被视为投资控股公司者，某些部分的费用被允许（通常不允许用于税收目的）。 这些费用包括： –

i. 董事费；
ii. 工资、薪金和津贴；
iii. 管理费；
iv. 秘书、审计和会计费用、电话费、印刷和文具费用和邮资；以及
v. 维持办公室附带的租金和其他费用。

投资控股公司的另一个优势是，它假设其投资是长期的。因此，实现此类投资所获得的收益将是资本收益，而不需缴纳所得税。 然而，这并不是无限期的立法或无期限有效。如果投资出售房地产的频率过高，或持有房产的时间太短，税务机关可以将公司视为投资交易公司，收益将作为营业收入评估。有关脱售产业的更多详情，请参阅以下文章。

 

出售房地产

一般而言，出售属于资本性质的房地产（包括固定资产/投资）所得的收益，将受产业盈利税（RPGT）约束，房地产若作为收益性质被出售，则须缴纳所得税。房地产盈利税和所得税是相互不包括在内的，因此，根据交易的性质，某人只应付产业盈利税（RPGT）或所得税是收费的，而不是两者同付。

在确定某人该缴纳产业盈利税或所得税时，内陆税收局通常会考虑以下情况： –
– 交易频率（买卖物业的频率）
> 交易越相似，则代表某人在进行商业交易的可能性越高。
– 购买和出售财产的原因（我们建议通过董事会决议来记录，以避免将来发生争议）
> 出于交易目来赚取利润（有盈利）
> 用于长期投资目的并获得租金收入（资本收益）
– 融资能力以长期持有物业（为了投资目的，您应该有能力偿付贷款）
– 持有房地产的期限（建议超过五年）
– 出售房地产的主题和情况
> 出售以赚取利润（有盈利）

> 因紧急或意外事件而需要资金（资本收益）而销售
– 盈利动机（有盈利）
– 对资产的补充工作

 

产业盈利税（RPGT）

产业盈利税是因出售不动产或房地产获得盈利而该缴付的税务，房地产的定义是，位于马来西亚的任何土地以及该土地上或之上的任何权益、选择权或其他权利。出售不动产公司（RPC）的股份也要缴付产业盈利税。 RPC是一家控股公司，持有另一个RPC股份的不动产，其定义值不低于公司有形资产总值的75%。

以下是3种类型的产业盈利税（RPGT）税率：

	公司	个人（公民或居民）	个人（非居民）
购买后3年内	30%	30%	30%
购买后4年内	20%	20%	30%
购买后5年内	15%	15%	30%
第6年开始	10%	5%	10%

 

总之

总之，如果计划长期投资并获得租金收入，大多数人会在马来西亚设立公司以购买商业房地产，因为有更多的许可费，且最高税率也更低，与个人相比，省下更多税。由于公司是一个独立的实体，因此为公司注册消费税更容易并能报告明确的消费税。如果公司和资产发生任何事情，它将不会影响您的个人资产。同样，如果您以个人名义购买，您将需要自己注册消费税并成为纳税人。因此，即使是很久以前购买的旧商业物业，也可能需要收取消费税，这将使您的物业变得昂贵且难以推向市场并将其出售。

所以通过设立公司，您可以单独管理每个物业的消费税，并且可能无需向所有商业物业征消费税，您可以做更好的消费税计划和税务计划，以合法的方式节省税务。

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